云南城投一级开发“品牌输出”式扩张
长期深耕土地一级开发的云南城投(600239)今日披露，公司拟介入位于辽宁海城市高铁新城面积约1.18万亩土地一级开发项目。与以往不同的是，云南城投此次一改过去独自开发的风格，与当地公司合资开发，出资比例占20%坐享收益。有市场人士认为，此次该公司仅仅输出“云南城投”的品牌，一方面不会对公司造成太大财务压力。另一方面又可以得到固定比例的收益分成，这种模式未来可能被经常采用。总投资额40亿据云南城投方面透露，公司拟与海城市东盛房屋开发有限公司共同出资设立项目公司，开发辽宁海城市高铁新城土地一级开发项目。据悉，项目公司注册资本为5000万元，东盛公司认缴出资4000万元，占项目公司出资比例80%；云南城投认缴出资1000万元，占项目公司出资比例20%。据了解，高铁新城项目位于辽宁省海城市区西侧，哈大高铁与沈大高速之间，哈大高铁海城西站处于开发范围内，拥有较强的区位优势。根据项目初步概念性规划，项目总用地约11813亩，净用地约7050亩，用地范围东接沈大高速，西至哈大高铁，南临海城河，北接规划道路。云南城投方面透露，目前，高铁新城项目处于前期阶段，东盛公司就高铁新城项目委托事宜正与海城市*府协商，待协商达成一致后，将由项目公司与海城市*府签订委托协议，对高铁新城项目进行开发。据悉，高铁新城项目共涉及各类地上部分拆迁面积总计约220万平方米，土地一级开发总成本约40亿元。在项目运作过程中，东盛公司组建项目公司的经营管理团队，负责具体操盘统筹、征地拆迁、筹措项目运营所需全部资金。而云南城投方面需要做的仅仅是对项目公司进行业务指导，同时允许项目公司使用云南城投品牌。而项目公司获得项目开发收益后，双方按持股比例分配利润。一级开发模式求变
“一直以来，土地一级开发企业在土地出让后的收益确认时间、收益比例上都存在变数，使云南城投盈利压力越来越大。”一位券商分析人士对证券时报表示。而近期云南城投所参与一级开发地块出让也频频出现尴尬的局面。1月16日，云南城投参与一级开发的昆明环湖东路10号地块挂牌出让，该地块面积达2280亩，其中云南城投前期共整理了835亩，这批地块全部以起价8.44亿元成交，即每亩价格37万元。而近两年该项目附近主要地块成交情况显示，周边商业用地成交平均单价已达300万元/亩至700万元/亩。按300万元/亩计算，上述地块出让价格仅是市场价格的12.3%。一般而言，土地一级开发中，如果后续地块能以合理价格顺利成交，则有望缓解现金流压力。但资金如果迟迟不到位，则未来资金压力将凸显，公司房地产二级开发也受到限制。“作为城市开发用地，如何开发还是由*府主导，一级开发的企业选择余地并不大，如果将自身资金重仓一级开发，可能财务上的压力会更大。”前述分析人士认为。事实上，品牌输出的概念时常出现在房地产二级开发过程中，“现在云南城投在一级开发中，也采取这一模式，无疑会缓解公司财务压力，这一模式未来可能被其他一级开发企业所采用。”前述分析人士表示。